GARANTIE D’ACHÈVEMENT VIR – VENTE D’IMMEUBLES À RÉNOVER

La VIR – Vente d’immeubles à rénover est définie comme étant le contrat par lequel une personne vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages et s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux. – sont exclus les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble – le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriétédes constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux

A partir du 01 janvier 2015, le promoteur devra obligatoirement souscrire, en plus d’une assurance Dommage ouvrage VIR rénovation lourde et ce afin de mieux protéger ses clients acquéreurs des biens construits une GFA: Garantie Financière VIR

Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement : ordonnance interdisant la garantie INTRINSEQUE depuis le 01 janvier 2105, et rendant donc la garantie EXTRINSEQUE obligatoire. La Garantie d’achèvement VIR sécurise tous les acteurs de la promotion

Définition de la garantie d’achèvement VIR

Dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), l’acquéreur devient propriétaire du sol et de l’immeuble existant dès la signature du contrat de vente. Par la suite il acquiert les constructions au fur et à mesure de l’avancement des travaux de rénovation.

La garantie d’achèvement Vente d’Immeuble à Rénover est une garantie apportant aux acquéreurs la certitude que les travaux de rénovation pour lesquels ils payent seront exécutés en intégralité. Ainsi, grâce à la garantie d’achèvement VIR, si le vendeur ne peut satisfaire à ses obligations prévues dans le contrat, le financement des travaux restant à exécuter est assuré.

Pour les programmes de VIR, le vendeur peut opter pour une garantie extrinsèque ou une garantie intrinsèque. Lorsqu’il fait le choix de la garantie extrinsèque, le vendeur fait appel à un garant pour assurer le financement de l’exécution des travaux si il ne le peut pas. Au contraire, si le vendeur décide de mettre en place une garantie intrinsèque, il assurera lui-même le financement de l’achèvement sur ses propres fonds. Si le choix est laissé par la loi au vendeur quant au type de garantie d’achèvement, la loi prévoit que certaines conditions doivent être remplies pour qu’il puisse mettre en place une garantie intrinsèque. Afin d’assurer au mieux la protection des acquéreurs, le vendeur doit alors avoir déjà exécuté une certaine partie des travaux mais doit également disposer de financement représentant un certain pourcentage du montant total des travaux. Concrètement, le vendeur peut opter pour la garantie intrinsèque lorsque l’immeuble est hors d’eau et qu’il n’est grevé d’aucuns privilèges. Il peut également opter pour la garantie intrinsèque si les fondations sont achevées et que le projet est financé à hauteur de 75%

A quoi sert la garantie minimum d’achèvement ?

Pour les acquéreurs

La garantie minimum d’achèvement doit servir à assurer aux acquéreurs l’achèvement de leur ouvrage et la bonne exécution des travaux. Elle sert alors à permettre la réalisation des travaux non effectués par le vendeur mais également à permettre la réalisation des travaux de mise en conformité. On considère que l’ouvrage est mal exécuté lorsque les prestations fournies ne correspondent pas aux prestations prévues par le contrat de vente. Bien entendu, la garantie n’entre en service qu’en cas de défaillance du vendeur. Autrement dit, la garantie ne peut intervenir que lorsque le vendeur est dans l’impossibilité d’exécuter ou financer les travaux.

Des offres assurance complémentaires et facultatives peuvent étendre l’utilité de la garantie.

Pour le vendeur/promoteur

La garantie d’achèvement VIR n’est pas uniquement utile pour les acquéreurs mais elle l’est également pour le vendeur. Grâce à la garantie d’achèvement, le vendeur peut rassurer les acheteurs et ainsi vendre son projet plus facilement. Cette garantie est encore plus utile au vendeur lorsqu’elle est extrinsèque. En effet, ce type de garantie obtenu auprès d’un organisme tiers prouve la solidité du projet et permet au vendeur de démontrer qu’on peut lui faire confiance. Ainsi, le vendeur qui détient une telle garantie obtient plus facilement des accords de financement (emprunts…)

Fonctionnement de la garantie achèvement VIR

Dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover, le vendeur agit pour le compte des acquéreurs en tant que maître d’ouvrage. C’est alors lui qui est tenu d’obtenir et payer la garantie d’achèvement VIR. Il obtient alors une garantie au profit de l’acquéreur. Lorsque la garantie est extrinsèque, un troisième acteur entre en jeu, il s’agit du garant. Celui-ci est généralement un assureur ou une banque, il peut également s’agir de tout autre organisme agréé.

En raison de la protection qu’elle est censée offrir, la garantie doit être obtenue avant que le chantier de rénovation ne débute. Cette garantie ne prendra ensuite fin qu’à la livraison de l’ouvrage, acceptée sans réserves par l’acquéreur.

Garantie extrinsèque comme intrinsèque fournissent une protection contre les mêmes problèmes : non-achèvement et mauvais achèvement. En d’autres termes, elles permettent toutes deux le versement des fonds nécessaires à l’achèvement des travaux et donc à la réalisation des travaux non exécutés. En plus de cela, les deux formes de garanties permettent le versement de fonds nécessaires à la réalisation des travaux de mise en conformité, l’ouvrage doit correspondre à ce qui a été prévu dans le contrat. Toutefois, malgré leurs similitudes de fonctionnement, les deux types de garanties ne permettent pas le même échelonnement des paiements. Dans l’objectif de protéger l’acquéreur, les garanties font bénéficier de grilles d’appels de fonds différentes. La garantie intrinsèque amène à un paiement plus étalé dans le temps que la garantie extrinsèque.

La garantie extrinsèque ne peut être obtenue auprès d’un garant qu’après qu’il ait étudié de nombreux paramètres relatifs au projet et au vendeur. Une fois que l’organise accepte de se porter garant, le vendeur n’a qu’à payer pour la garantie. Lorsque la garantie est intrinsèque, les fonds servant au financement doivent être déposés par le vendeur sur un compte ayant pour unique destination le financement des travaux de rénovation

Calcul du coût de la garantie d’achèvement VIR

Le prix de la garantie d’achèvement VIR est calculé par le garant à partir du montant des travaux et des honoraires techniques. En général, le prix de la garantie est situé entre 0,7 et 2,3 % de la somme du montant des travaux et des honoraires techniques. Ce prix varie en fonction des garants, des projets, des vendeurs et des intervenants participant au chantier

Comment obtenir des offres ?

Les organismes garants proposent généralement des offres assurance combinant les différentes garanties et assurances obligatoires du maître d’ouvrage. Ces offres assurance peuvent alors inclure la garantie d’achèvement, l’assurance Dommage Ouvrage (DO), l’assurance décennale Constructeur Non Réalisateur (CNR) et la Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). De manière générale, opter pour ces offres assurance permet de bénéficier de tarifs préférentiels